FAQs

Teil 1: FAQs zu Direktkrediten

Teil 2: FAQs zum Mietshäuser Syndikat


Was sind Direktkredite?
Direktkredite (sog. Nachrangdarlehen) sind Geldbeträge, die unserem Hausprojekt – ohne den Umweg über eine Bank – direkt geliehen werden können. Sie sind ein wichtiges Standbein für die Gesamtfinanzierung unseres Hausprojektes. Ohne Direktkredite würden wir niemals den notwendigen Eigenanteil in Höhe von 20% des Gesamtkreditvolumens aufbringen können.
Der gesetzlich legale und geregelte Direktkreditvertrag ist überschaubar und verständlich mit einfachen und klaren Konditionen. Als Direktkreditgeber*in weißt du genau, wie und wo dein Geld anlegt ist. Wir halten die Direktkreditgeber*innen auf dem Laufenden und schaffen eine solide Vertrauensbasis durch transparente Abläufe.

Wie sind die Konditionen?
Für die Verzinsung deines Direktkredits bieten wir verschiedene Zinssätze zwischen 0 und 1,5 Prozent an. Die Zinsen werden von uns nicht am Jahresende ausgezahlt und führen im Folgejahr auch nicht zu einem neuen Darlehen. D. h. sie werden nicht erneut mitverzinst (Zinseszinseffekt). Am Ende der Vertragslaufzeit werden die Zinsen (unverzinst) ausgezahlt. Jeweils zum Jahresende bekommst du von uns einen Kontoauszug über deinen Kreditbetrag, damit du immer informiert bleibst.

Warum heißen Direktkredite „Nachrangdarlehen“?
Was ist eine Rangrücktrittsklausel?
Rechtlich werden Direktkredite als „qualifizierte Nachrangdarlehen“ bezeichnet. Die Nachrangigkeit von alternativen Finanzierungsformen ist vom Gesetzgeber vorgeschrieben, da die Direktkredite sonst als Bankgeschäft gelten würden. Laut Gesetz werden damit private Direktkreditgeber*innen im Fall einer Insolvenz nachrangig behandelt. Das bedeutet, dass zuerst andere Gläubiger – in unserem Fall die Finanzierungsbank – ihr Geld zurückbekommen würde. Dies wird so in der sogenannten Rangrücktrittsklausel in deinem Direktkreditvertag geregelt.
Es ist uns ein Anliegen, die Einlagen aller Direktkreditgeber*innen möglichst gut abzusichern. Dies geschieht schon allein dadurch, dass wir mit unserer Haus-GmbH zur professionellen, d.h. doppelten Buchhaltungsführung verpflichtet sind. Die Gefahr von äußeren ökonomischen Faktoren sowie Fehlentschei­dungen besteht natürlich trotzdem, auch für unser Hausprojekt. Im Falle eines ökonomischen Engpasses können Direktkredite dann nur verzögert oder im schlimmsten Fall – bspw. der Insolvenz unserer Haus GmbH – gar nicht zurückgezahlt werden. In der fast 40-jährigen Geschichte des Mietshäuser Syndikats ist jedoch erst 1 Projekt von mehr als 140 tatsächlich insolvent gegangen! (siehe www.syndikat.org/de/gescheitert/)

Für wen ist ein Direktkredit die richtige Anlageform?
Direktkredite kommen für Menschen in Frage, die nicht nur eine reine Geldanlage suchen, sondern diese auch als ein soziales, ökologisches und nachhaltiges Gestaltungsmittel ansehen und die Grundidee des Mietshäuser Syndikats somit unterstützen wollen
Direktkredite sind als sogenannte Nachrangdarlehen weder die aus rein rechtlicher Sicht sicherste Anlageform, wie z.B. Festgeld mit Einlagensicherung oder Staatsanleihen. Noch sind sie ein Investment, das möglichst hohe Gewinne ermöglicht, wie Aktien, Derivate, Börsenhandel, o.ä..

Was heißt spekulationsfrei und unverkäuflich?
Die derzeitige Situation am Leipziger Immobilienmarkt ist durch jedes Jahr steigende Mieten und Eigentumspreise bestimmt. Die Kaufpreise von Grundstücken, Häusern und Wohnungen steigen in den vergangenen Jahren (2017 und 2018) um 60 bis 70 Prozent. Wohnraum wird immer häufiger als reine Wertanlage gehandelt und auf dessen hohe Rendite spekuliert. Das Resultat sind teure Mieten in Alt- und Neubau, die einen immer höheren Anteil an den Lebenshaltungskosten einnehmen. Wir vom Hausprojekt Klinge10 betrachten Wohnen als Grundrecht und nicht als Ware – auch in wachsenden Städten. Mit dem Hausprojekt möchten wir der rasant steigenden Mietpreisentwicklung eine Alternative entgegensetzen und langfristig abgesicherte Räume zu bezahlbaren Mieten schaffen. Unser Haus wird durch die Rechtskonstruktion des Mietshäuser Syndikats gegen jegliche Verwertung geschützt und kann nie als Privateigentum verkauft werden. Das Haus wird mit dem Erwerb dem Markt entzogen. Aus Privateigentum wird so Nutzungseigentum, das Generationen von Mieter*innen als kostengünstiger Freiraum zur Verfügung stehen wird.

Wie bekomme ich mein Geld zurück?
In unseren Direktkreditverträgen gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder ihr habt uns den Direktkredit unbefristet gewährt. Dann kann der Vertrag jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten gekündigt werden. Oder ihr habt den Vertrag von euch aus befristet, dann bitten wir aber um eine Mindestlaufzeit von 24 Monaten.
Für die Kündigung reicht eine schriftliche Benachrichtigung, z.B. per E-Mail, aus. Das kontinuierliche Ersetzen von auslaufenden Direktkrediten durch neue ist ein Kernprinzip des Finanzierungsmodells im Mietshäuser Syndikat. So können sich Unterstützer*innen laufend am Projekt beteiligen und es wird sichergestellt, dass die Direktkredite vereinbarungsgemäß zurückerstattet werden.

Kann man das Nachrangdarlehen aufstocken bzw. nach den vereinbarten Laufzeiten reduzieren (je nachdem wie sich die Lebens-/Verdienstlage entwickelt)?
Euer Direktkredit kann durch einen weiteren Vertrag aufgestockt bzw. verlängert werden. Aus Übersichts- und Verwaltungsgründen, sollen aber bereits bestehende Direktkreditverträge nicht umgeschrieben werden.
Wenn ihr merken sollte, dass ihr das Geld bereits vor Ablauf der im Direktkreditvertrag angegeben Fristen aus dringenden persönlichen Gründen braucht, werden wir gemeinsam eine Lösung finden.

Müssen die ausbezahlten Zinsen versteuert werden?
Im Grunde ja, denn Zinserträge müssen in der Steuererklärung mit angegeben werden.
Es hängt nun von deiner persönlichen Einkommenssituation ab, ob diese steuerfrei sind oder nicht. Für jede/n Steuerzahler*in gibt es aber einen sogenannten Freibetrag für Kapitalerträge. Laut Einkommenssteuergesetz spricht man vom sog. Sparer-Pauschvertrag. Er beträgt seit 2009 801 EUR für Ledige, 1.602 EUR für Verheiratete mit Zusammenveranlagung. Damit keine Abschlagssteuer auf deine Zinserträgen erhoben wird, musst du übrigens, wie für alle Kapitalerträge nach § 44a Abs.1 Nr.1 EStG, deiner Bank einen Freistellungsauftrag erteilen.
(siehe § 20 Abs.9 EStG)

Wie sicher ist denn mein Geld?
Das Finanzierungsmodell des Mietshäuser Syndikats ist ein erprobtes Modell mit langjähriger Erfahrung in der Entwicklung alternativer Wohnprojekte. Unter dem Dach des Syndikats existieren seit fast 40 Jahren funktionierende und von vielen Menschen getragene Projekte in ganz Deutschland. Momentan sind es bundesweit mehr als 140 realisierte Vorhaben. Das Mietshäuser Syndikat ist zudem ein Solidarzusammenschluss, der es unserem Hausprojekt ermöglicht, auf das Know-How und die Erfahrung bereits bestehender Projekte zurückzugreifen.
Unser Hausprojekt wird von der/n Finanzierungsbank/en auf Herz und Nieren geprüft und nur mit einer soliden Finanzierungsstruktur bestätigt werden. Unser Finanzierungsplan wird von uns in enger Abstimmung mit der/n Finanzierungsbank/en erarbeitet. Unsere Kalkulation ist solide und basiert auf der wirtschaftlichen Ertragskraft des Projekts durch die zukünftigen Mieteinnahmen, die dann wiederum dazu genutzt werden die angenommenen Direktkredite zu bedienen.

Was passiert, wenn Leute im Projekt ihre Miete nicht bezahlen können bzw. was ist, wenn sich die Gruppe zerstreitet?
Um das Projekt gegen ausfallende Mietzahlungen abzusichern, haben wir zwei Möglichkeiten vorgesehen. Zum einen legen wir in unserer Finanzplanung ein Mietausfallwagnis von 3% zugrunde. Dies ist eine Größe, die, gemessen an den Gegebenheiten des kommerziellen Immobiliensektors, eher großzügig orientiert ist. Dort wird oft nur von 2% ausgegangen. Diese 3% der Kaltmieten fließen in einen Puffer, mit dem ausbleibende Mieten ausgeglichen werden können.
Streit in der Gruppe stellt tatsächlich eines der größten Risiken dar. Grundsätzlich treffen wir Entscheidungen in der Gruppe im Konsens und versuchen so niemanden zu übergehen. Das bedeutet, dass Themen so lange behandelt werden, bis ein Konsens erreicht ist. Dies benötigt eine Lösungsorientierung aller Beteiligten. Sollte ein Konflikt soweit eskalieren, dass wir ihn aus eigener Kraft nicht mehr bewältigen können, steht uns die Möglichkeit offen bspw. eine externe Mediation hinzuzuziehen. Wenn sich für einen Streit überhaupt keine Lösung finden sollte, besteht – als ultima ratio – die Möglichkeit, dass sich einzelne Bewohner*innen entscheiden können das Projekt zu verlassen. Da jede/r Hausbewohner*in einen individuellen Mietvertrag mit der KLINGE ZEHN GmbH haben wird, kann dieser dann notfalls auch gekündigt werden.

Ist es möglich als Kreditgeber*in anonym zu bleiben?
Für die vorgeschriebenen Regularien für Direktkreditverträge können wir keine Anonymität gewährleistet. Eure persönlichen Daten werden jedoch konform zur Datenschutzgrundverordnung behandelt und somit nicht an unbeteiligte Dritte weitergegeben.
Die Verwaltung der deines Nachrangdarlehens erfolgt durch die Geschäftsführung der KLINGE ZEHN GmbH. Aktuell sind Anett Slaby und Marcus Herget als Geschäftsführer*innen eingetragen.

Was passiert, wenn ihr die Direktkredite doch nicht braucht?
Generell ist das höchst unwahrscheinlich, vor allem auch, da wir über einen sehr langen Zeitraum sämtliche auslaufende Direktkredite durch neue ersetzen müssen. Sollte aber bspw. die Finanzierung des Hausprojektes mit der Kreditbank scheitern, wird das Geld wieder an die Direktkreditgeber*innen zurückgezahlt und die Darlehensverträge werden aufgelöst.

Kann man das Projekt auch anders als mit Direktkrediten unterstützen?
Auch unmittelbare Unterstützung, etwa durch eine mit Fachwissen fundierte Beratung, Vernetzung oder ganz einfach praktisches Mit-Anpacken sind uns immer willkommen.

Warum wollt ihr kein persönliches Eigentum an den Wohnungen im Haus haben?
Über ein Konzeptvergabeverfahren in den Jahren 2017 und 2018 haben wir einen Erbbaurechtsvertrag an dem Grundstück der LWB (Leipziger Wohnungsbaugesellschaft) bekommen. Das Erbbaurecht verleiht uns eigentümer*innenähnliche Rechte am Grundstück und hat eine Laufzeit von 99 Jahren. Theoretisch hätte jede*r aus unserem Hauprojekt auch einen Teil-Erbbaurechtsvertag und damit ein persönliches Recht an einer Wohnung (im Sinne von Wohnungseigentum) erhalten können. Wir haben uns aber bewusst dagegen entschieden.
Unser Ziel ist es, das Haus Klinge10 kollektiv zu bewirtschaften und den jeweiligen Bewohner*innen ein dauerhaft günstiges Mietniveau zu ermöglichen.
Unser Haus wird durch die Rechtskonstruktion des Mietshaus Syndikats gegen jegliche Verwertung geschützt und kann somit nie wieder als Privateigentum verkauft werden. Das Haus wird also dem privaten Immobilienmarkt entzogen: Aus Privateigentum wird so Gemeinschaftseigentum.

Können einzelne Leute aus dem Hausprojekt auch wieder ausziehen?
Ja. Natürlich ist es immer schade wenn sich Leute entschließen die Gruppe zu verlassen, aber das Projekt Klinge10 ist auf Dauer angelegt und die Ziele, Wünsche und Perspektiven einzelner Menschen ändern sich. Manchmal können diese in das Projekt einfließen und es verändern, manchmal nicht. Deshalb bekommen alle Bewohner*innen einen eigenen Mietvertrag. Das bedeutet nicht nur, dass wir alle selbstverständlich den gesetzlich verankerten Mieter*innenschutz genießen, sondern auch, dass Leute ausziehen und andere neu einziehen können.

Gibt es bei eurer Rechtsform so etwas wie eine Personalstruktur, also eine*n juristische*n Vertreter*in, den man im Zweifelsfall belangen kann?
Unsere Rechtsform ist eine GmbH. Die KLINGE ZEHN GmbH besteht aus zwei Gesellschafterinnen: Zum einen dem Hausverein Klinge10 e.V. und zum anderen der Mietshäuser Syndikat GmbH. Wir haben zwei Mitglieder unseres Vereins als Geschäftsführung gewählt. Geschäftsführer*innen sind Anett Slaby und Marcus Herget. Im Falle einer nachweislichen Verletzung ihrer “geschäftsmäßigen Sorgfaltspflicht” (§ 43 Absatz 1-4 GmbHG), können die Geschäftsführer*innen gegenüber dem Gesellschafter*innen (also Hausverein und die Mietshaus Syndikats GmbH) auch haftbar sein.

Bei der Zusammenstellung der FAQs habe wir uns folgender Quellen bedient:
http://umbau-turley.de
http://projekt-rialto.org/genossenschaft
https://hagebutze.de
https://www.bikesandrails.org/


Weitere Informationen zum Mietshäuser Syndikat

Warum arbeitet ihr mit dem Mietshäuser Syndikat zusammen?
Das Mietshäuser Syndikat wurde 1983 gegründet und unterstützt seitdem erfolgreich die Planung und Realisierung von Wohnprojekten im ganzen Bundesgebiet. Auf diese Weise können wir vor allem während der komplexen Startphase unseres Hausprojekts, aber auch danach. auf viel Know-How und Unterstützung zurückgreifen. Außerdem sorgt die rechtliche Struktur des Syndikatsmodells für eine dauerhafte Absicherung des Projekts gegen eine Reprivatisierung.

Wie geht es vergleichbaren Projekten?
In Deutschland besteht das Mietshäuser Syndikat mittlerweile aus über 140 erfolgreichen Projekten. In den fast 40 Jahren seit Gründung des Mietshäusersyndikats musste tatsächlich „nur“ 1 Projekt Insolvenz anmelden. Unter den Projekten finden sich auch mehr und mehr Neubauprojekte, so z.B. in Freiburg. Aber auch in den Nachbarländern verbreitet sich die Syndikatsidee. So gibt es bspw. bereits in den Niederlanden, in Österreich und in Frankreich ähnliche Strukturen.

Wodurch unterscheidet sich das Syndikat von anderen Modellen?
Das Besondere am Mietshäuser Syndikat ist die Neutralisierung von Eigentum, seine dezentrale Organisationsstruktur mit autonomen Projekten und die Verpflichtung von entschuldeten Altprojekten, neue Projekte finanziell zu unterstützen.

Warum basiert das Syndikat auf der Rechtsform der GmbH (anstatt Genossenschaft oder Stiftung)?
Das Syndikat setzt auf ein Modell der Gewaltenteilung. Es gibt innerhalb der Haus GmbH zwei unterschiedliche Körperschaften mit unterschiedlichen Interessen, die sich gegenseitig kontrollieren. So wird eine Reprivatisierung nahezu unmöglich, denn beide Körperschaften müssten bei einem Verkauf zustimmen.
Natürlich kann auch jede Genossenschaft in ihrer Satzung festlegen, dass Wohnraum dem Kapitalmarkt entzogen werden soll. Die Genoss*innen könnten jedoch mit einer qualifizierten Mehrheit diese Satzung ändern. Das lässt sich leider nicht ausschließen und erschien den Akteur*innen des Mietshaus Syndikats als zu „unsicher“.
Wichtig sind außerdem autonome Hausprojekte, damit jedes Projekt selbst über die eigenen Belange (abgesehen von einem Verkauf) entscheiden kann und auch bei einem Konkurs nicht die anderen Projekte gefährden. Das geht nur, wenn jedes Haus eine eigene Rechtsform hat. Dafür ist die GmbH hervorragend geeignet, denn sie hat günstige „Unterhaltskosten“ und eine einfache Handhabung: Im Vergleich zur Genossenschaft muss die GmbH keinem Prüfungsverband angehören, der für die Prüfung jährlich bis zu 5.000 EUR verlangt, und die GmbH muss sich nicht vom Prüfungsverband Beteiligungen genehmigen lassen. Dieser prüft, ob die Beteiligung profitabel ist. Hausprojekte sind am Anfang jedoch erst einmal Verlustbringerinnen.
Eine Stiftung wäre zwar für die Eigentumsneutralisierung eine „sichere“ Rechtsform, darf aber leider nur ihre Zinserträge nur für den Stiftungszweck einsetzen. Das Stiftungsvermögen müsste also hoch verzinst angelegt werden, um möglichst viel Geld für neue Projekte zu haben. Das Syndikat will den Projekten aber direkt und un- bzw. niedrigverzinstes Geld zur Verfügung stellen.

Wer profitiert von dem Hausprojekt und den Direktkrediten?
Alle Personen aus der Hausprojektgruppe der Klinge10 werden selbst in dem Neubau wohnen oder arbeiten. Wir bzw. sämtliche Nachmieter profitieren auf unbegrenzte Zeit – durch die rechtliche Verbindung zum Mietshäuser Syndikat – nicht finanziell von dem Projekt, sondern können dauerhaft günstige Mietwohnungen sowie Gewerberäume schaffen. Alle Mieteinnahmen werden für die Tilgung der Kredite (Bank- und Direktkredite) und die Erhaltung des Hauses verwendet. Bisher ist noch keines der Projekte aus dem Mietshaus Syndikat schuldenfrei. Ist ein Projekt schuldenfrei, so sollen die etwaigen Überschüsse für Neugründungen gleichartiger Projekte verwendet werden.

Quelle und Zitate: https://www.syndikat.org/de/faq

Die FAQs werden laufend ergänzt. Falls du Fragen hast, die sich hier noch nicht finden, kannst du uns gerne unter kontakt@klinge10.de kontaktieren.
Antworten auf häufig gestellte Fragen werden von uns hier veröffentlicht.